إدارة الأملاك العقارية في تركيا: خدمة متكاملة للمستثمرين

إسطنبول مدينة على قارتين، والانتقال بين عقار في الجانب الآسيوي وآخر في الجانب الأوروبي قد يستغرق ساعات. لذلك بنينا خدمة الإدارة على مبدأ واضح: نركّز إدارتنا في المناطق والمشاريع التي نعرفها جيداً ونعمل فيها يومياً.

هذا التركيز يعطي العقار:

• استجابة أسرع: فريقنا قريب من العقار، فيصل إليه في وقت قصير عند أي عطل أو طارئ.
• معرفة دقيقة بالسوق المحلي: نعرف الإيجارات الفعلية في الحي والمشروع، فلا يُؤجَّر العقار بأقل من قيمته.
• علاقة مباشرة مع إدارة المجمّع والجيران والحِرفيين: فتُحلّ المشاكل قبل أن تكبر.
• تكلفة تشغيل أقل: لأن المتابعة اليومية تتم بالفريق نفسه وفي المكان نفسه.

وهذا ما يجعل خدمتنا مناسبة بشكل خاص للمستثمرين الذين يملكون مجموعة من العقارات في منطقة واحدة أو مشروع واحد، إذ تُدار كأنها محفظة واحدة متكاملة. ويستفيد من الميزة نفسها كل مالك يقع عقاره في مناطق عملنا، مهما كان عدد عقاراته.

💡 عقاراتكم متفرقة في مناطق بعيدة عن بعضها؟ ندرس معكم وضع المحفظة كاملة، ونقترح عليكم ما يرفع عائدها ويسهّل إدارتها. وقد يكون من ذلك تجميعها تدريجياً في منطقة واحدة واعدة.

• مبلغ التأمين: لا يتجاوز إيجار 3 أشهر. وإذا كان نقداً يُودَع في حساب ادخار بنكي لا يُسحب إلا بموافقة الطرفين أو بحكم قضائي (قانون الالتزامات، المادة 342).
• زيادة الإيجار عند التجديد: لا تتجاوز متوسط تغيّر مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) لآخر 12 شهراً، الذي تعلنه هيئة الإحصاء التركية شهرياً. وبعد كل 5 سنوات يمكن طلب تحديد الإيجار من المحكمة حسب أسعار المثل (المادة 344).
• انتهاء مدة العقد لا يُخرج المستأجر تلقائياً: إذا لم يُبلغ المستأجرُ بالخروج قبل 15 يوماً من نهاية العقد، يتجدد العقد سنة بالشروط نفسها. ولا يستطيع المالك إنهاءه بسبب انتهاء المدة وحدها إلا بعد 10 سنوات من التجديد (المادة 347).
• الحالات التي يحق فيها للمالك طلب الإخلاء، ومنها:
  • حاجة المالك أو عائلته الفعلية للسكن في العقار (المادة 350).
  • تعهّد المستأجر كتابياً، بعد استلامه العقار، بإخلائه في تاريخ محدد، ثم عدم إخلائه (المادة 352).
  • تسبّب المستأجر في إنذارين كتابيين محقّين بسبب تأخر الإيجار خلال سنة الإيجار (المادة 352).
• الوساطة قبل المحكمة: منذ 01/09/2023 يجب في أغلب خلافات الإيجار اللجوء إلى وسيط (arabulucu) قبل رفع الدعوى، ما عدا إجراءات الإخلاء عبر دائرة التنفيذ (قانون الوساطة 6325، المادة 18/B).
• ضريبة العقار (Emlak Vergisi): تُدفع سنوياً للبلدية على قسطين، الأول بين مارس ومايو، والثاني في نوفمبر.
• دخل الإيجار: يخضع لضريبة الدخل في تركيا ويُصرَّح عنه سنوياً. ونرتّب لكم ذلك مع محاسب معتمد.

📌 لهذا لا نَعِد بعقود «تضمن» إخراج المستأجر متى شئتم. نحن نكتب العقد ونوثّق التسليم ونختار المستأجر بعناية، حتى لا تحتاجوا إلى المحكمة أصلاً. وإن احتجتم إليها، تكون أوراقكم كاملة.

المصادر: قانون الالتزامات التركي 6098 – المواد 342 و344 و347 و350 و352 · قانون الوساطة في النزاعات المدنية 6325 – المادة 18/B · قانون ضريبة العقار 1319 – المادة 30 · هيئة الإحصاء التركية TÜİK (مؤشر أسعار المستهلك)

تأجير الشقة لمدة 100 يوم أو أقل في المرة الواحدة (مثل الإيجار اليومي أو الأسبوعي) يخضع منذ نوفمبر 2023 لقانون خاص:

• يجب الحصول على رخصة من وزارة الثقافة والسياحة قبل أي تأجير، ووضع لوحة الرخصة على باب الشقة.
• يجب تقديم قرار بموافقة جميع ملاك البناء بالإجماع.
• في البناء الذي فيه أكثر من 3 شقق، لا تُعطى الرخصة للمالك نفسه في أكثر من ربع شقق البناء.
• يُمنع على المستأجر العادي إعادة تأجير الشقة إيجاراً سياحياً.
• يجب تسجيل هوية النزلاء لدى السلطات.

لذلك نركّز في إدارتنا على الإيجار السنوي المستقر. وإن كان لعقاركم وضع يسمح بالإيجار السياحي بشكل قانوني، ندرس ذلك معكم.

المصدر: قانون تأجير المساكن لأغراض سياحية 7464 – الجريدة الرسمية 02/11/2023 – المادة 3

1. تواصلوا معنا وأرسلوا عناوين عقاراتكم وصور سندات الطابو.
2. نزور العقارات ونرسل لكم تقريراً بحالتها، وبالإيجار المتوقع، وبالتجهيزات المقترحة.
3. نتفق على عقد الإدارة: الخدمات المطلوبة، والأجرة، وطريقة التقارير والتحويلات.
4. وكالة رسمية محددة تسمح لنا بالتأجير والتحصيل والتعامل مع الجهات نيابة عنكم.
5. نبدأ العمل، وتصلكم التقارير بشكل دوري.

أجرة الإدارة يُتفق عليها في العقد حسب الخدمات وعدد العقارات وموقعها.

س: أنا خارج تركيا، هل أستطيع متابعة عقاري؟
ج: نعم. تصلكم تقارير دورية مكتوبة، ونتواصل معكم عند أي قرار مهم أو مصروف كبير.

س: كم يمكن أن أرفع الإيجار سنوياً؟
ج: عند التجديد، لا تتجاوز الزيادة متوسط التضخم لآخر 12 شهراً بحسب مؤشر TÜFE. ونحسبها لكم في كل تجديد.

س: هل تديرون عقاراً واحداً؟
ج: نعم، إذا كان في مناطق عملنا. ونقدّم أفضل قيمة لمن يملك أكثر من عقار في المنطقة نفسها أو المشروع نفسه.

س: هل تديرون الإيجار اليومي؟
ج: تركيزنا على الإيجار السنوي. أما الإيجار السياحي (100 يوم أو أقل) فيحتاج إلى رخصة رسمية وموافقة جميع ملاك البناء، وندرسه حالة بحالة.

س: ماذا لو تأخر المستأجر عن الدفع؟
ج: نتابعه فوراً. وإن تكرر التأخير، نوجّه الإنذارات الكتابية بالطريقة القانونية، تمهيداً لحماية حقكم.